Como mencionado no último capítulo de nossa série “Tokenização de Ativos Imobiliários em Debate” (disponível neste link), a Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina (CGJ/SC) editou a Circular n. 410/2025, que, acompanhada do Provimento n. 43, instaurou a proibição absoluta de realizar “qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”.
Os referidos instrumentos regulatórios foram editados a partir de um pedido de regulamentação formulado pelo Registro de Imóveis do Brasil – Seção Judiciária de Santa Catarina (RIB/SC) para a inclusão de dispositivo normativo no Código de Normas do Foro Extrajudicial, que foi parcialmente aprovado e inserido ao diploma legal. Na verdade, a proposta elaborada pelo RIB/SC era de vedar a anotação, averbação ou registro enquanto ausente legislação federativa autorizadora ou determinação normativa expressa da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ).
Contudo, os fundamentos elencados para o pedido de regulamentação – verdadeira tentativa de blindagem corporativa – confundem planos: uma coisa é a eficácia constitutiva do Registro (que permanece exclusiva); outra, muito diversa, é permitir metadados referenciais, anotações de ineficácia real e integrações informacionais que ampliem a publicidade e a rastreabilidade econômicas sem pretender constituir, transferir ou extinguir direitos reais fora do fólio.
De fato, assim como a menção ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) e de dispositivos da Lei de Registros Públicos, invocou-se a quadratura principiológica (legalidade, continuidade, especialidade e publicidade) como se qualquer menção a tokens os substituísse. Pelo contrário, desde que observada a exclusividade da eficácia constitutiva do Registro, a menção de tais informações no fólio registral é decorrência lógica dos mesmos princípios.
Isso porque a legalidade não é violada quando se admite menções referenciais destituídas de eficácia translativa, uma vez que a constitutividade dominial permanece exclusiva do fólio real. Não há criação de nova forma de transmissão de propriedade, mas simples abertura a dados acessórios que qualificam a informação registral.
A continuidade tampouco se vê comprometida. Qualquer anotação digital estaria condicionada à vinculação com matrícula existente, título já qualificado, e, sobretudo, a disclaimers ostensivos de ineficácia real. Trata-se, na verdade, de reforço do princípio, pois assegura que toda camada informacional adicional mantenha lastro dominial e não se dissocie do núcleo jurídico do registro.
O princípio da especialidade, por seu turno, não é obstáculo, mas condição. A tecnologia permite a parametrização inequívoca do bem por meio de georreferência, identificadores únicos e integração a títulos previamente qualificados. Longe de dissolver a identidade do objeto registral, tais instrumentos a tornam mais precisa, reduzindo margens de ambiguidade.
Também a publicidade não se degrada pela maior abertura de informações qualificadas. Ao contrário, é o fechamento normativo que produz opacidade, fomentando soluções privadas paralelas, sem controle e sem interoperabilidade com o sistema oficial. O acréscimo de camadas referenciais auditáveis robustece a confiança no fólio e amplia sua função de transparência econômica.
Em verdade, a afronta aos princípios não reside na integração informacional, mas na recusa a permitir que o registro dialogue com as novas formas de representação digital. O veto absoluto não protege a autoridade do sistema registral; antes, isola-o e enfraquece sua legitimidade em um ecossistema cada vez mais marcado pela digitalização e pela necessidade de interoperabilidade. Em outras palavras, o remédio apresentado não trata a doença; amputa a possibilidade de aprendizado regulatório.
Por essa razão, a resposta correta não é o veto universal, mas a taxonomia normativa: (i) vedar, de forma expressa, qualquer pretensão de constitutividade fora do fólio; (ii) admitir, sob condições estritas, vinculações referenciais (não translativas), com selo negativo de eficácia real; (iii) subordinar plataformas e custodiante a KYC/AML reforçado, trilhas de auditoria e integração one-way com o SERP/ONR; e (iv) restringir o perímetro experimental a situações de lançamento (sem história dominial pregressa), com reversão automática ao modelo cartorial na entrega do imóvel. Confusão se combate com regra clara, não com silêncio normativo armado de proibições.
Quanto à fé pública e ao risco de “mercado paralelo” de titularidades, a antítese é direta: estabeleça-se, em norma, que qualquer token é juridicamente inidôneo para produzir efeitos reais; que a circulação de participações econômicas não gera, por si, mutação dominial; e que qualquer evento translativo exige título hábil e ingresso no fólio. Sob esse desenho, tokens deixam de ser “sistema concorrente” e se tornam camada acessória — auditável, rastreável, parametrizada — que não rompe a cadeia dominial, mas a documenta melhor, justamente por produzir dados verificáveis.
Assim, a retórica da “substituição do sistema público por um privado disperso e autorregulado” é uma falsa dicotomia. O que se propõe — e o que a Circular recusa — é complementaridade assimétrica: o fólio real permanece único locus de eficácia constitutiva; as camadas digitais, quando autorizadas e domadas juridicamente, operam como infraestrutura de informação e financiamento, expandindo transparência, competição e acesso — inclusive para pequenos investidores — sem qualquer relativização da fé pública registral.
Os argumentos de integridade — fraude, sonegação, lavagem — tampouco conduzem, logicamente, à vedação universal. A experiência comparada e a boa técnica mostram que canalização regulada (em vez de expulsão à informalidade) eleva o poder de polícia: blockchains permissionadas, trilhas imutáveis de auditoria, identificação robusta de partes, eventos tributáveis claramente tipificados e intercâmbio de informações com fiscos e autoridades de controle aumentam a materialidade probatória e a rastreabilidade. A alternativa é deslocar a inovação para um limbo cinzento, onde o Estado controla menos e o risco sistêmico é maior.
Argumentos de “reserva de lei” também merecem ordem. Restringir liberdades econômicas e fechar campos inteiros de experimentação sob um ato infralegal de corregedoria — sem prévia avaliação de impacto, sem delimitação de escopo, sem sunset clause — tensiona, para dizer o mínimo, a proporcionalidade e a vedação de excesso. A competência correicional pode — e deve — padronizar práticas e prevenir deturpações, mas não se presta a preemptar inovações lícitas que não pretendem substituir o registro e podem ser domadas por regras claras de ineficácia real, interoperabilidade referencial e compliance.
Sustentar que experiências empresariais mal desenhadas (como ReHaus, Oxis, ReitBZ, entre outras) “provam” a inviabilidade do vetor tecnológico é confundir seleção natural de modelos de negócio com impossibilidade normativa. Maus projetos recomendam balizas prudenciais, não anátemas permanentes. Se o receio é a indução em erro do investidor, a resposta é rotulagem robusta, governança de custódia, segregação patrimonial, supervisão de ofertas quando caracterizadas como valores mobiliários e mecanismos de correção e reparação. Em síntese, a Circular n. 410/2025 da CGJ/SC, em conjunto com o Provimento n. 43, ao vetar a vinculação de matrícula imobiliária a tokens, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, erige um cordão sanitário em torno do status quo e transmuta a prudência em estratégia de veto, enumerando fundamentos que, na verdade, autorizam – se não incentivam – experimentação e aprendizado regulatório. Sob a justificativa de combate a riscos, trancam-se portas, ao invés de desenhá-las com fechaduras.
Atos infralegais
Para facilitar a discussão dos temas abordados no presente artigo, segue abaixo o link para a consulta do ato infralegal mencionado:
