Em virtude das recentes articulações empreendidas pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina (CGJ/SC), por meio da Circular nº 410/2025, e pelo parecer técnico emitido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), tornou-se imprescindível examinar os impactos sobre o mercado de tokenização de ativos imobiliários no Estado de Santa Catarina, em complemento à análise da Resolução COFECI nº 1.551/2025, anteriormente abordada neste artigo.
Com efeito, em menos de uma quinzena após a edição da mencionada Resolução, ato que, bem ou mal, ensaiou um marco regulatório experimental para transações digitais e tokenização imobiliária, sobreveio a pronta contraofensiva do establishment registral. Primeiro, o parecer técnico do IRIB; e em seguida, a Circular nº 410/2025 da CGJ/SC, acompanhada do Provimento nº 43, que instaurou um interdito absoluto ao vedar, em bloco, “qualquer anotação, averbação ou registro” que vincule a matrícula imobiliária a tokens, representações em blockchain ou instrumentos extrarregistrários.
Tais reações configuram um fechamento corporativo de fronteiras, um reflorescimento da mentalidade cartorial-patrimonialista que, sob o manto da segurança jurídica, interdita a própria possibilidade de experimentação e aprendizagem regulatória, perpetuando a lógica de exclusão e reserva de mercado em detrimento da inovação institucional.
Se, por um lado, é compreensível – e até devido – que se escrutinem riscos de lavagem, fraudes, dupla cadeia dominial e colapso de interoperabilidade entre o fólio real e eventuais “espelhos” privados, por outro, é lamentável que, ao invés de projetar salvaguardas, a solução escolhida pela CGJ/SC tenha sido o banimento indiferenciado. Em termos de política regulatória, trocou-se o escalpelo pelo martelo.
De fato, Santa Catarina, tantas vezes vanguardista, preferiu o conforto da aversão ao risco. A Circular n. 410/2025 cristaliza esse fechamento cognitivo: em vez de acoplar tokens a metadados meramente referenciais no SERP/ONR, sem eficácia real e com rastreabilidade, escolheu-se amputar a hipótese. O resultado é bloquear um laboratório de políticas públicas justamente quando o país precisa democratizar o acesso a investimentos imobiliários (inclusive de pequeno porte), reduzir custos de coordenação e explorar, sob tutela, arranjos de liquidez e fracionamento econômico sem tocar no núcleo duro do domínio registral.
Neste sentido, cumpre corrigir um equívoco frequente no debate: o Rio Grande do Sul não adotou postura simétrica à de Santa Catarina. Desde 2021, o Provimento CGJ-RS n. 38/2021 permitiu, com condições estritas, escrituras de permuta de imóveis com contrapartida em tokens/criptoativos — e seu registro — sem jamais atribuir a esses tokens eficácia de direito real. Ou seja, experimentou-se por dentro do sistema, com filtros prudenciais, em vez da interdição apriorística. A experiência gaúcha não legitima aventuras constitutivas, mas tampouco chancela o pânico moral diante do novo.
No que se refere ao parecer técnico do IRIB, não se ignora que foi diagnosticado, com propriedade, o risco de erigir um segundo “sistema paralelo” em blockchain. Essa crítica, todavia, milita a favor de delimitação e segurança – não de proibição total. Bastaria afirmar normativamente que tokens não constituem meio apto para aquisição ou transferência de direitos reais e que toda eficácia translativa é exclusiva do Registro, tal como já se faz com certificados, CCBs, CRIs e outros instrumentos que orbitam a ordem registral sem usurpar sua função constitutiva. Assim, o campo não atingido pelo RI seria seara legítima para usos informacionais e financeiros (sinalização de ofertas, frações econômicas, funding de empreendimentos), sem conferir, por si só, qualquer direito sobre o ativo imobiliário em si.
Contudo, o contraste entre as disposições do IRIB e da CGJ/SC com o que propôs o COFECI é evidente – se não, instrutivo. A Resolução n. 1.551/2025 instituiu um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais, com figuras como as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs), e – ponto decisivo – previu justamente um ambiente regulatório experimental (sandbox) para aprender sob controle.
Dessa forma, percebe-se que era perfeitamente viável recortar um perímetro mínimo que viabilizasse a inovação e preservasse o núcleo de eficácia constitutiva do Registro de Imóveis (RI): limitar a tokenização a unidades de lançamento (sem tradição dominial prévia), submetê-la a disclaimers de ineficácia registral, exigir custódia segregada, KYC/AML reforçado e gatilho de “reversão automática” ao modelo cartorial na entrega das chaves, quando então todo o fluxo se converteria, ex lege, em títulos aptos ao fólio real. Em vez disso, abateu-se a árvore para colher um galho.
De qualquer forma, se o verdadeiro interesse público é a segurança jurídica com eficiência dinâmica, a resposta não pode ser a restauração reflexa do “poder de porta-carimbo”. A alternativa institucional existe: sandbox regulatório delimitado a lançamentos; integração informacional “one-way” (apenas referencial) com o SERP/ONR; custódia segregada, compliance reforçado e proibição expressa de qualquer pretensão de substituição do fólio real. Proibir antes de testar é confundir prudência com imobilismo — e, por isso mesmo, perpetuar custos de transação que o comparativo internacional já não tolera.
Em síntese, a persistência de um modelo registral moldado por lógicas cartoriais e patrimonialistas, amparado em um arranjo constitucional-legal que privilegia monopólios territoriais e reduz a concorrência, explica a resistência estrutural à modernização do mercado imobiliário. Embora iniciativas recentes, como o SERP, a atuação do ONR e a regulação pelo CNJ, representem avanços relevantes, os entraves decorrentes da fragmentação cadastral e dos elevados custos de transação ainda mantêm o Brasil distante de um sistema plenamente digital, interoperável e eficiente em padrões internacionais.
Atos infralegais
Para facilitar a discussão dos temas abordados no presente artigo, segue abaixo os links para a consulta dos atos infralegais mencionados:
Circular n. 410/2025 da CGJ/SC
