A usucapião, enquanto forma originária de aquisição da propriedade, revela-se instituto de singular relevância no ordenamento jurídico. Mais do que um simples instrumento de consolidação possessória, representa mecanismo capaz de redefinir a titularidade dominial a partir da posse qualificada. Nas hipóteses de aquisição informal de imóveis, sua aplicação ganha contornos ainda mais sensíveis, exigindo reflexão acurada acerca dos limites e das possibilidades de sua utilização.
Observa-se que, por se tratar de modalidade excepcional de acesso à propriedade, a usucapião deve configurar-se como via subsidiária. A título de exemplo, aquele que adquire imóvel diretamente dos legítimos proprietários, mas deixa de efetivar a devida averbação na matrícula em razão de mera formalidade ou negativa infundada, dispõe de outros instrumentos jurídicos aptos à regularização registral, não se confundindo tais hipóteses com a forma de aquisição originária da propriedade.
Isso porque a matrícula imobiliária não se limita a um simples assento cartorário, mas constitui verdadeiro repositório jurídico da situação dominial do bem, refletindo sua origem, transmissões e eventuais gravames. Trata-se de instrumento essencial para a observância de deveres e obrigações de natureza pública e privada, abrangendo desde as regras de parcelamento do solo e a sucessão patrimonial até a constrição judicial e a incidência de tributos. A inobservância desse mecanismo basilar compromete a segurança jurídica e pode acarretar severos prejuízos tanto ao titular do direito quanto a terceiros de boa-fé.
Contudo, a utilização da usucapião não se encontra rigidamente vinculada à existência ou inexistência de matrícula imobiliária. O que efetivamente se revela determinante é a presença de um obstáculo concreto e relevante que inviabilize a regularização dominial pelas vias tradicionais. Significa dizer que, ainda que haja matrícula constituída, poderá subsistir espaço para o manejo da usucapião como remédio jurídico idôneo, desde que configurada a sua natureza de última ratio. Nesses casos, a ação não se presta a substituir procedimentos registrais ou a contornar exigências legais, mas a assegurar, em caráter excepcional, a consolidação da propriedade quando inexistirem alternativas viáveis dentro da estrutura normativa vigente.
Nesse contexto, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em recente decisão proferida em incidente de resolução de demandas repetitivas IRDR – 5061611-54.2022.8.24.0000, firmou entendimento de significativa repercussão prática e teórica. O colegiado assentou que a aquisição derivada da propriedade, mediante contrato ou outro título translativo, não afasta, por si só, a possibilidade de manejo da usucapião. O que se exige, todavia, é a demonstração inequívoca de um impedimento concreto e insuperável que inviabilize a transmissão dominial pelos meios jurídicos e administrativos ordinários, tais como a escritura pública ou a adjudicação compulsória.
Em resumo, a decisão conferiu uniformidade interpretativa a três pontos sensíveis da matéria. Em primeiro lugar, reconheceu-se que a posse originada de um contrato pode, em situações excepcionais, justificar o ajuizamento da ação de usucapião, desde que demonstrado o impedimento efetivo à regularização tradicional, sob pena de ausência de interesse de agir. Em segundo lugar, assentou-se que a inexistência de matrícula individualizada, de desmembramento ou mesmo a localização do bem em área irregular não obstam, por si só, a declaração de domínio pela usucapião. Por fim, firmou-se que a utilização da usucapião com o mero intuito de evitar despesas cartorárias ou tributárias revela-se indevida, uma vez que o instituto não pode ser instrumentalizado como atalho para burlar obrigações legais e fiscais, mas apenas como solução quando efetivamente inviável a regularização pela via ordinária.
Portanto, evidencia-se que a usucapião se apresenta como a derradeira via para a consolidação da propriedade, cabível apenas quando todas as demais possibilidades se revelarem inócuas. Trata-se, pois, de instituto que exige análise acurada e abrangente do contexto fático e registral em que se insere, de modo a preservar tanto a segurança jurídica quanto a função social da propriedade, evitando-se sua banalização e assegurando sua aplicação apenas nos estritos limites da excepcionalidade.
Referência
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n. 5061611-54.2022.8.24.0000. Rel. Des. Hélio David Vieira Figueira dos Santos. Grupo de Câmaras de Direito Civil. Acórdão publicado.
